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市场民营房企“钱紧” 国企撑起年底土地市场

来源:中新经纬 2019-12-26 09:10 通博官网 A- A+

  进入年底,各地土地出让频频,但在开发商资金链整体趋紧的情况下,央企、地方国企成为拿地的主角。

  最新的一个例子是在厦门。12月24日,厦门集中出让5幅地块,本次出让地块分别位于岛内湖里区2宗,岛外海沧区2宗,集美区1宗,起拍总价128.30亿元。最终,5宗地块吸金150.6亿!

  这其中,岛内乌石浦2019P04地也由联发以22.47亿元摘得,成交楼面价4.28万元/平方米,溢价率22.32%。另一宗位于岛内的枋湖2019P05地块由厦门恒融晨地产以75.25亿摘得枋湖2019P05地块,成交楼面价4.31万元/平方米,溢价率23.2%。

  此外,岛外三块地块中,国贸&中交以31.51亿竞得集美J2019P02,成交楼面价25248元/平方米,溢价率14.75%;海沧的2019HP02、2019HP03两宗地块则均由建发以底价摘得,其中以9.98亿元竞得海沧2019HP02,成交楼面价22007元/平方米;以11.41亿元竞得海沧2019HP03,成交楼面价22006元/平方米。

  从拿地企业来看,主要是地方国企,尤其是来自厦门的建发(建发股份,600153.SH)及其子公司,收获颇丰。

  在厦门之前,包括广州、深圳等地,国企也成为土地市场拿地的主角。例如,12月5日,广州100亿元出让3宗住宅用地,被保利以81.62亿元的价格独得其二。其中,广钢地块是当天土拍的重头戏,其竞价超1小时举牌45次,最终被保利以26.17亿元拿下,折合楼面价33840元/平方米,溢价率20.21%。与保利争夺激烈的正是中海地产。

  12月19日,今年12月份南京第三场土地拍卖举行,此次集中出让的10幅地块竟有9幅底价成交。本次出让中,国企成为大赢家。比如江宁城建不仅拿下江宁横溪G93、G95地块,还竞得禄口G97和江宁大学城G99共4幅地块;此外,南京地铁、浦口国资、江宁交通建设集团也都有所斩获。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析,从当前房企资金状况来看,央企、地方国企的资金相对会更加宽裕,而一些民企更主要还是在加快冲刺业绩,加大打折促销力度,所以重心不一样。

  中原地产首席分析师张大伟认为,2019年对于房企拿地来说,明显分化,部分企业开始明显收缩,但依然有大量的企业在土地市场加快步伐。从拿地企业构成看,国企占比多,民企占比少,整体来看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。

  张大伟对第一财经分析,当前房企的资金链分化严重,大部分民营房地产企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量高价地的企业,比如闽系和浙系的很多中型房企,当时冲刺得特别猛,这些企业现在正处于消化高价地的阶段。这些高地价项目,有不少入市困难,亏损严重。一些项目为了压缩成本,甚至出现了严重的质量问题。

  张大伟说,大量的民营房地产企业,负债率很高,现在正处于还债的高峰(金麒麟分析师)期,也没什么钱再拿地了。而且这一轮调整可能才刚开始,未来整体土地市场情况要看调整的周期长短。

  例如,市场消息显示,福晟集团、协信控股集团相继把自己的项目摆上货架寻求买家。以福晟为例,过去一年,这家总部福州的企业,曾在2016、2017年疯狂拿地,通过收并购形式介入大量旧改项目,称其货值超过8000亿。但近一年来,这家房企的日子可谓举步维艰。过去几月,福建福晟旗下公司股权累计被冻结次数超过30次。

  相比之下,从2016年下半年开始,央企、国企拿高价地比较少,资金较为宽裕,到了2018年以后,土地溢价率开始走低,国企开始成为拿地的主角。

  张大伟说,目前国企成为拿地主角,一方面是今年上半年国企拿地比较少,随着土地市场溢价率走低,下半年多拿地,也更好地完成任务。另一方面,对不少地方来说,年底密集推地,但土地市场下行,由国企尤其是地方国企密集拿地,也是一种市场托底的行为,在年底地方财政下行压力较大的情况下,也需要土地市场来改善和缓解。

关键词:国企 拿地
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